В процессе финансового моделирования девелоперских проектов тщательно прорабатываются себестоимость, сроки реализации и доходность. Однако почти всегда игнорируется срок морального старения зданий — ошибка, проступающая обычно через 7–10 лет.
Строительная стоимость фиксирована с самого начала, тогда как архитектурная устойчивость является переменной, непосредственно влияющей на капитализацию, аренду, вакантность и ликвидность объектов. Современный вид здания привлекает внимание только при вводе в эксплуатацию, и его конкурентоспособность стремительно уменьшается, пока финансовый цикл ещё не завершён.
Когда внешность здания устаревает, оно начинает терять клиентов, что приводит к понижению арендной ставки и увеличению числа пустующих помещений. Экономия при строительстве может вызвать утрату значительной доли стоимости актива.
При проектировании часто жертвуют долговечными материалами в пользу модных решений, что может обернуться проблемами с ремонтом и обслуживанием. Исходя из горизонта в 15–20 лет, итоговые затраты на владение могут значительно превысить первоначальные инвестиции.
Необходимо более глубоко оценивать проекты, включая прогнозы сроков моральной устойчивости.
